Перейти к содержанию
  • записей
    18
  • комментария
    134
  • просмотров
    3 167

Полезные советы. Свой угол. Часть I. Общие вопросы.

urban__rivals

518 просмотров

Всем доброго времени суток.

Статья получилась длинная, обширная. Поэтому придётся разделить её на две части.

 

Поговорим о приобретении своего жилья в Москве и Подмосковье. 

Москва или Подмосковье

Будем реалистами, и сразу скажем, что приобрести жильё в Москве для переселенца практически нереально. Возьмём условную дорогу, которая разделяет Москву и Подмосковье: цена за одинаковую по площади квартиру на московской стороне будет минимум в 1,8-2 раза больше, чем за её близняшку со стороны Подмосковья. И чем ближе к центру Москвы, чем ближе к метро -- тем больше цена. В итоге множитель смело можно считать от 2 до 5. Что же мы получим за такую переплату? Лично для меня преимущества квартиры в Москве сомнительны. На дороге удастся сэкономить не очень много времени по сравнению с ближним Подмосковьем. Цены в любых магазинах будут больше, причём разница будет наблюдаться не только в уровне самих магазинов, но и даже цены на товары в магазинах одной сети могут различаться. То есть, кроме того, что в Москве будет больше Перекрёстков и Азбук Вкуса, чем Пятёрочек и Дикси, но и цены в Пятёрочке в Москве будут выше, чем в точно такой же Пятёрочке в Подмосковье. 

    Теперь по поводу метро, если это Ваш основной способ передвижения. Чем дальше от конечных станций -- тем более полный вагон. Например на моей переполненной феолетовой ветке уже на Кузьминках залезть в час пик в вагон невозможно -- при открытии дверей люди просто вываливаются из вагона. Находятся умельцы, которые могут в количестве одного-двух человек залезть на Кузьминках в вагон. Но ведь до Таганской, которая является переходом на кольцо, где выходит 2/3 пассажиров состава есть ещё 3 станции, и на них тоже живут люди. Так вот, за исключением редких экстрималов, все эти люди вынуждены ехать несколько станций в обратную сторону, чтобы просто забраться в вагон в сторону центра. А ведь стоимость жилья ближе к центру прилично так растёт. 

    Плюсы владения квартиры в Москве таковы: московская прописка, прибавка к пенсиям и любым социальным отчислениям, более развитые возможности повлиять на ситуацию в различных сферах жизни через жалобы в госструктуры, лучше инфраструктура, лучше медицина, лучше школы. При наличии свободных денежных средств можно покупать жильё и в Москве. Но я исхожу из предположения, что этих средств у переселенца как раз нет, а иметь свой угол очень хочется. Поэтому дальше буду рассказывать про выбор жилья в Подмосковье, а Москву оставим тем, кто имеет удовольствие не считать каждую копейку.

 

Ипотека

   Накопить полную сумму на свою квартиру сложно выполнимая задача. Скорее всего у Вас будут средства от продажи Вашего жилья, которые Вы привезли с собой из страны исхода. Но, даже если Вы продали не одну, а несколько квартир/домов в своём прежнем городе проживания, полной суммы на квартиру в Подмосковье У Вас не будет. Поэтому придётся прибегнуть к ипотеке. Я не сторонник кредитов, брать в долг не люблю и стараюсь этого не делать. Квартира -- это единственное место, где скрепя зубы я влез в кабалу от банка. Просто иначе получить в собственность недвижимость простому человеку не представляется возможным. 

    Условий ипотеки от разных банков великое множество. Поэтому остановимся на основах. Есть базовая ставка по ипотечному кредиту, от которой всё расчитывается. В данный момент идёт тренд на снижение этой ставки. Процентная ставка на покупку квартиры в старом фонде, так называемая "вторичка" -- больше; ставка по ипотеке в строящемся доме или новостройке ниже. Государство доплачивает банку за ипотеку в новостройках и таким образом поддерживает строительный сектор. Лидером по выдачи ипотечных кредитов является Сбербанк. Поэтому будем разбирать ипотеку на его примере. На сегодняшний день (апрель 2017) ставка на вторичку 10,75, на квартиру в новостройке 10,4% годовых. Сумма кредита от 300 тысяч рублей до того порога, который Вам одобрит банк по результату анализа Вашей кредитной истории, данных о Вашей зарплате, данных о Ваших активах (другая недвижимость, автомобиль, счёт в банке, владение акциями, ценными бумагами, драгоценными металлами, и т.д.). Срок кредита до 30 лет. Процент по ипотеке и его увеличение или снижение зависит от базовой ставки Центрального Банка РФ. После краха Рубля в декабре 2014, ЦБ РФ задрал базовую ставку до 16% годовых -- это очень, очень дорого. Сегодня ставка спустилась уже до 9,75%. Властям выгоден слабый рубль, а несмотря на все их действия рубль продолжает укрепляться. Я полагаю, ЦБ будет продолжать снижать базовую ставку рефинансирования, что, по идее, должно ослабить рубль. (Тема экономики обширна, если будут заинтересованные, то пишите в комментариях, постараюсь в силу своих скромных знаний описать что происходит в экономике и почему так в России сегодняшней сложно стало жить. Тема реально большая. За 5 минут не объяснишь). Таким образом, не исключено, что до конца 2017 года базовая ставка ЦБ будет ещё снижена, а вслед за этим, с задержкой месяц-два, и банки ещё понизят процент по ипотеке.

   В общем и целом, покупать квартиру в новостройке выгоднее. Ставка по ипотеке ниже, Вы получаете новую квартиру, в которой ещё никто до вас не жил, да и дом новый. Однако, квартира в старом фонде может быть выгоднее расположена с транспортной точке зрения, и в неё можно сразу же заехать (если Вы не соберётесь делать в ней ремонт, конечно).

   Решив приобрести квартиру в ипотеку, Вам нужно будет собрать пакет документов и предоставить его в банк. Рассчитывать на ипотеку можно только при наличии официального заработка. Вы предоставляете справку по форме 2НДФЛ за пол-года, на основании которой банк решает какую сумму он готов Вам выделить в кредит. Если Вы получаете зарплату на карту банка, в котором хотите оформить ипотеку, то справка не обязательна, банк и так видит сколько Вы зарабатываете официально. Также, как я уже упоминал, на величину кредита может повлиять наличие у Вас прочей собственности (которую, в случае невозможности Вами выплачивать ипотеку, можно будет продать с молотка, а вырученные деньги пустить в оплату долга). Дело каждого клиента, подавшего документы на ипотеку рассматривается отдельно, и как принимаются решения -- секрет каждого банка. 

   Рассчёты всех цифр можно провести в ипотечном калькуляторе. Например ипотечный калькулятор Сбербанка. На сайте каждого крупного банка есть такой калькулятор, в котором Вы можете прикинуть ежемесячные выплаты, срок, на который придётся взять ипотеку. Лично мне нравится вот этот калькулятор, в котором можно рассчитать как будет меняться кредит при частично досрочном погашении. Сейчас все крупные банки поддерживают досрочное погашение. Досрочно погасив часть долга Вы можете уменьшить либо сумму ежемесячного платежа по ипотеке, либо уменьшить срок кредитования. Обычно банки предлагают Вам ипотеку с аннуитетными платежами, что означает, что Вы ежемесячно будете вносить фиксированную сумму на протяжении всего срока кредитования. Часть этой суммы пойдёт на погашение процентов по кредиту, часть -- в погашение основного долга. Хитрость в том, что в начале бОльшая часть платежа направляется на погашение процентов, а основной долг погашается очень малыми порциями. К середине срока выплат доли, идущие на погашение процентов и основного долга выравниваются (50% на проценты, 50% на основной долг), и на протяжении второй половины ипотечного срока, растёт доля выплат в основной долг, а выплата процентов уменьшается. В итоге это приводит к тому, что в начале Вы, в основном, платите только проценты банку, практически не уменьшая основной долг. В итоге, если Вы в самом начале досрочно погасите часть кредита внеся дополнительную сумму кроме ежемесячной выплаты, то можете серьёзно сэкономить свои деньги. А если Вы под конец выплаты ипотеки будете делать дополнительные взносы, то уже, практически, ничего не выиграете.

   

   Чтобы воспользоваться ипотекой, нужно иметь на руках не менее 20% от цены покупки. Во многих рекламах застройщиков написано, что первоначальный взнос от 0%. Это не то чтобы неправда, но это полуправда. Некоторые застройщики обговаривают с определёнными банками такие условия, как отсутствие первоначального взноса. Но, во-первых, взять ипотеку тогда Вы сможете только у этого конкретного банка, и, во-вторых, банк тоже не дурак, и при таких условиях сделки задерёт Вам процент по ипотеке докуда захочет. В общем и целом это будет невыгодная покупка. Поэтому нужно рассчитывать, что без первоначального взноса в 20% от стоимости жилья Вам никуда не деться.

 

Методы поиска

 

    Места поиска предложений остаются те же, что и для съёма квартиры. Это либо реклама во всевозможных местах. Но там каждый кулик своё болото хвалит. Либо сравнение всех параметров в интернете. Для этого я бы использовал сайты: циандомофондяндекс риэлти.

    С вторичкой всё понятно: очерчиваете район поиска, ограничиваете ценовой диапазон и перебираете фотографии, читаете описания, по поводу интересных вариантов звоните по предоставленным телефонам. Поскольку мне вторичных рынок жилья был не интересен по причине бОльшего процента по ипотеке, бОльших цен за квадратный метр вообще и того, что дом уже не новый. Поэтому далее буду говорить о самом адекватном, на мой взгляд, варианте -- квартире в новостройке.

 

Об этом во второй части.

 

С уважением, urban__rivals.

 



4 Комментария


Рекомендуемые комментарии

Мне эта тема тоже близка. Раздумья о жилье в Москве или в Подмосковье заботят меня уже очень долгое время. Я со многим из Вашего поста согласна. Но не со всем :) Например, тема жилья в Подмосковье. Вы писали, что оно всегда дешевле, чем в Москве. И, если Вас правильно поняла, что и чем дальше от Москвы, чем дешевле.

Так как я тоже изучала этот вопрос, могу смело сказать, что это не всегда так.

Цены на жилье в Подмосковье зависит от нескольких факторов. Например, возьмем две квартиры. Одна находится в ближнем Подмосковье. Вторая - в дальнем.

Но почему-то вторая будет стоить дороже, чем первая. В чём причина? А в том, что первая квартира находится в городе без налаженной транспортной инфраструктуры до столицы (без ж/д собщения), и вот уже жилье само по себе становится менее привлекательным. Особенно для тех, кто хочет ездить на работу в Москву.

А вторая квартира мало того, что с ж/д сообщением, еще и лес рядом, и город сам более интересный и развитый, хоть и находится дальше от Москвы, но условия для жизни предоставляет очень даже комфортные. И таких факторов может много набраться. Конечно, можно всегда наткнуться на крутой вариант -и к Москве ближе, и условия городские хорошие, но это частный случай. Если вы все дочитали до этого слова, то желаю для каждого из вас такого частного случая в жизни :)

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий

@Александра26  Согласен с Вами, Александра26, это тоже удивляло меня при поиске, когда видишь новостройку у чёрта на рогах, а стоит она очень даже немало. Такие варианты мы просто отметали. Как мне показалось, такими объектами страдают как раз воротилы рынка, Мортон, ПИК, и прочие гиганты. Они вообще задирают цены как хотят. Слышал, что многие люди жалуются на отделку у ПИКа. А когда заключаешь договор с Мортоном, то там вообще в договоре нигде нет даже слова Мортон, а со стороны застройщика выступает какая-нибудь прокладочная контора, а-ля "Рога и Копыта".

   Дальнее Подмосковье нас вообще не интересовало. Дорога очень выматывает даже из ближнего Подмосковья, а уж из дальнего -- вообще мрак. Максимальный радиус, который мы рассматривали -- 40 минут на электричке до главных вокзалов, либо 25 минут до конечной метро. Не дальше.

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий

Насколько знаю, ипотеку проблематично получить лицам, не имеющим постоянной регистрации в регионе нахождения объекта залога. То есть, если нет прописки в регионе, где хотите купить квартиру, то либо банк не одобрит вам ипотеку, либо потребует повышенного первоначального взноса, либо предложит повышенный процент. Имхо, для многих переселенцев это особенно болезненно, так как негде получить постоянную регистрацию. Кто нибудь сталкивался с такими проблемами? Как решали?

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий

@Dmitriy Skorobogatov  У меня такой проблемы не возникло. Постоянная регистрация на момент подачи документов на ипотеку была. Но кроме неё и белой зарплаты ничего больше не было, ни другого жилья, ни автомобиля, ни счёта в банке, в общем, ничего ценного, что можно было бы отобрать за невыплаты. Наши знакомые подавали с временной регистрацией, им тоже одобрили ипотеку. Сейчас у банков тоже не радужная ситуация, и, мне кажется, они поумерили аппетиты, и несколько снизили запросы к заёмщикам.

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти

×