Перейти к содержанию
  • записей
    18
  • комментария
    134
  • просмотров
    3 155

Полезные советы. Свой угол. Часть II. Квартира в новостройке

urban__rivals

692 просмотра

Первичный рынок жилья

   Теперь рассмотрим по новостройкам. Дешевле и выгоднее всего покупать квартиру в строящемся доме. Квартира, купленная на этапе строительства, будет на 15-20% дешевле, чем квартира в уже готовом доме. Низкая цена уравновешивается риском того, что дом вообще не будет достроен, застройщик раззорится, директор заберёт все деньги и уедет на Багамы, и так далее. Сейчас, в основном, покупка квартиры на этапе строительства осуществляется по Федеральному Закону 214 об участии в долевом строительстве. Если застройщик работает по этому закону, о чём он непременно сообщит в реламе, то дольщику бояться нечего, его дом в любом случае будет достроен. Если застройщик обанкротится, то за него жильё достроит государство через Фонд Жилищного Страхования. То есть, если есть бумаги, оформленные согласно договору 214-ФЗ, то риски на себя берёт государство. Не так давно обанкротился крупный застройщик СУ-155, и теперь дома, которые он не достроил, достраиваются государством.

   Итак, мы определились, что будем покупать квартиру в ипотеку в строящемся доме с обязательным оформлением по 214-ФЗ. 

 

  Теперь рассмотрим ещё один щекотливый вопрос, на который иногда попадаются люди, желающие сэкономить и не читающие условий. Некоторые предложения на рынке уж очень заманчивы по цене, но Вы покупаете не квартиру, а аппартаменты. Многие не видят разницы между квартирой и аппартаментами, а она есть, и существенная. Если застройщик строит корпус, где будут квартиры, то он должен обеспечить наличие социальной инфраструктуры: школ, детских садов, игровых площадок, парковок, определённого количества продуктовых магазинов на заявленную плотность населения, а на крупные проекты, типа микрорайонов новостроек,  и наличие коммерческих площадей, типа торгово-развлекательного центра. Без наличия в генплане этих инфраструктурных строений государственная приёмка ему не позволит даже начать застройку. Продавая же аппартаменты застройщик ничего этого предусматривать не обязан. То есть, он может включить объекты соцбыта в проект, но не обязан. Кроме того, коммунальные платежи, и без того немаленькие и постоянно растущие, взимаются с собственника апартаментов по тарифам нежилых помещений, которые выше, чем тарифы для жилых помещений. А самое главное, в апартаментах невозможно прописаться. Будте бдительны при выборе квартиры в новостройке, потому что недобросовестные застройщики всяческим образом избегают уточнений, что Вы покупаете апартаменты, а не квартиру. И внимательно читайте все документы, которые подписываете. Потому что после заключения договора, в котором указано, что объект недвижимости -- это апартаменты, Вы уже никому ничего не докажете и поимеете множество неудобств и радость будет омрачена.

 

Определяемся с форматом квартиры.

    Конечно, первый шаг в выборе квартиры -- определить свои финансовые возможности и понять на что можно рассчитывать: на студию, на однушку, двушку, или трёшку. Студия -- это такая большааая комната, в которой располагается всё сразу, и жилое пространство, и кухня, и столовая, и спальня. Разве что санузел будет отделён стенами. Это самый нищебродский вариант, и цены тут начинаются от миллиона рублей и выше. Миллион -- это очень маленькая студия, от 20 кв.м., где можно только приехать с работы и переночевать. Для проживания семьи студия не подходит -- это чисто временный вариант до появления детей. Конечно, люди придумывают всякие ширмы, подвижные перегородки, но всё равно всё это не сильно помогает и студия останется студией. Тем более, что все запахи от готовки тут же впитаются во всю мягкую мебель, поэтому и для приготовления пищи студии не предназначены -- питаться придётся в кафе и столовках, а дома можно максимум кофейку попить с пироженкой.

   Дальше следует однушка -- самый доступный вариант. Здесь площади тоже варьируются от крохотулек в 22 квадрата до огромных однушек в 45-50 квадратов, которые при желании можно переделать в двушки. Для жилья семьёй они всё ещё мало подходят. Цены на однушки начинаются с 1,6 млн.

   В двушке уже можно жить семьёй, но и цены начинаются от 2,8-3 млн. И, конечно, нужно учитывать, что все предоставленные выше цены -- это очень далеко от Москвы (45-60 минут езды). Если смотреть на что-то ближе, скажем, в 20 минутах от метро -- то можно смело умножать эти цены на 1,5-2.

 

   На самом деле, не стоит отчаиваться, если перебрать множество вариантов, то что-то Вы себе можете подобрать, но цены кусаются. У меня на двушку ну никак денег не хватало, поэтому мы остановили свои аппетиты на однушке. Вообще, что-то приличное, которое уже не похоже на конуру, начинается от 2,5 млн рублей. Отсюда нужно рассчитывать, что нужно иметь как минимум 500 тысяч рублей собственных денег, чтобы вообще начинать облизываться на собственное жильё.

 

Местоположение

    Всё нижеизложенное чистое ИМХО, тут на вкус и цвет все фломастеры разные.

    Север самый дорогой: Мытищи, Королёв, Щёлково, и так далее -- это дорого. Считается, что роза ветров расположена так, что ветер дует с севера на юг, в итоге север, вроде как, чище, а на южные районы несёт все прелести Москвы. На самом деле, я, живя на Юге, не могу подтвердить этого утверждения. Полной метеорологической картины у меня нет, конечно, но сказать, что воздух южнее Москвы чем-то сильно хуже, чем воздух севернее -- я не могу. Бываю и там, и там, и по моим ощущениям -- всё очень субъективно и сезонно. Будем считать, что так исторически сложилось, что богатые люди стараются покупать жильё на севере Москвы, и цены следуют за этим трендом.

     Восток, типа Балашихи, Железнодорожного плох тем, что в своё время там строили в 90-е все без разбору за взятки, в итоге там понапихано так много зданий и населения, что текущая дорожная сеть не справляется с этим потоком. В итоге Шоссе Энтузиастов, например, стоит в вечной перманентной пробке. Кроме того, огромная часть России расположена как раз восточнее Москвы, поэтому в восточном направлении идёт внушительный грузовой поток как по железной дороге, так и автофурами, что ещё сильнее усугубляет транспортную проблему. По этим причинам я бы не советовал восточное направление.

   Про западное направление ничего плохого сказать не могу, но доступные цены на новостройки в сторону Химок и Красногорска были очень далеко от метро (дольше 40 минут на электричке), поэтому это направление мы тоже отмели.

   Юго-западное направление -- это теперь Новая Москва, которая простирается вплоть до границы Московской области с Калужской областью. По сути -- это большой пустырь, на котором ничего особо нет из инфраструктуры, но теперь это Москва, и множество застройщиков ринулось туда застраивать проекты и продавать их ощутимо выше рынка. То есть, по расстоянию я бы этот участок Москвой бы не назвал, а по документам -- Москва, и цены там тоже кусачие. Да, в ту сторону строят ветку метро, и часть станций даже уже открыли. Но до этого там никакой инфраструктуры не было, и, по сути, теперь есть станции метро и островки новостроек с немногочисленными продуктовыми магазинами (в лучшем случае), а цены на квартиры вполне себе московские. Поэтому посмотрев на запросы застройщиков в Новой Москве, это направление мы тоже отмели. А что делать, если сам не богат.

   Остаётся Юг (Бутово, Видное, и т.д. Мне там на карте очень нравится поселение Жабкино. Прикольно иметь адрес, город Жабкино :)) и юго-восток (Котельники, Дзержинск, Люберцы). Там много проектов от разных застройщиков и есть из чего выбрать. В юго-восточном направлении также строится ветка метро до станции Некрасовка. Её обещают открыть до 2019 года.

 

Застройщики

   Выбор застройщика -- вещь важная. Нужно найти компромисс между ценой и надёжностью Крупные застройщики типа Мортон, ПИК, Лидер не стесняются заламывать неслабый ценник. При этом многие жалуются на качество строительства. Лично мне эти гиганты не по карману. У них цены -- просто космос, причём я совершенно не понимаю на основании чего, кроме громкого имени, они ставят на свои квартиры такие конские ценники.

   Выбирать совсем уж неизвестные конторы тоже не стоит. Даже при том, что застройщик может работать по 214-ФЗ, он вполне себе может обанкротиться, и тогда пока не пройдут суды, разбирательства, достройка дома государством может пройти не один год. Такого нам тоже не нужно. Поэтому присмотрев примерно в каком районе Вы хотите получить квартиру, находите там интересующие Вас новостройки и читаете в интернете отзывы о застройщике. Читаете внимательно. Часто крупные застройщики покупают услуги хороших SEO-специалистов, которые двигают вверх результатов поиска гугла и яндекса нужные сайты, где отзывы об этом застройщике хорошие. Не поленитесь полистать несколько страниц гуглопоиска для получения более обширной информации о застройщике. Обращайте внимание на отзывы владельцев квартир в предыдущих проектах застройщика.

        Например, в процессе поиска мы рассматривали комплекс новостроек "Видный Город" от застройщика UrbanGrup. В итоге оказались этой конторой сильно недовольны. Они везде пиарят свой удачный проект "Город набережных", построенный в стиле под Питер. Но вот другие их проекты настолько скандальны, что они предпочитают о них не вспоминать. Кроме того, по телефону они называют одни цены, а когда приезжаешь на место строительства, то менеджеры называют уже совсем другие цены, естественно, гораздо больше. А когда я увидел что они строят в этом "Видном городе", то понял, что с этой конторой нельзя связываться ни в коем случае. Вкратце там такая история. Они начали строительство в 2014 году, успели заложить фундаменты нескольких корпусов. Потом у них начались судебные тяжбы по поводу определения кому принадлежит земля, и длились они до весны 2016 года. Всё это время фундаменты стояли под открытым небом, и зимой и летом, и были затоплены. В итоге, весной 2016 года, когда с судами было покончено, они просто откачали воду и стали достраивать дома выше. Я, конечно, не строитель, но тут и дураку понятно что железобетонный каркас, который простоял в воде 2 года, испытал на себе все прелести российской зимы -- не будет стоять долго. А они ничего, откачали воду и достраивают. Это просто жесть. Поэтому категорически не советую связываться с UrbanGroup -- гнилая контора.

   Прямо через дорогу от Видного города находится проект другого застройщика -- Гранель ("Государев Дом"). Но у них дома панельные. Хоть они и говорят, что панельные дома ничем не хуже монолит-кирпичных, но я этому не верю. Цены в "Государевом Доме" ниже, дома уже построены, но есть и другие очереди, которые будут сданы позже.

   

    И последний пункт выбора -- это брать квартиру с отделкой или без. Везде свои плюсы. Без отделки дешевле, Вы выбираете все материалы и дизайн будущей квартиры, но ремонт будет стоить Вам отдельных времени и денег. Если берёте с отделкой, то сразу можно въезжать, сэкономите время и деньги на ремонте, но материалы будут не премиальными, а работа может быть халтурной. Правда, Вы всегда можете не подписать акт приёма-передачи и добиться исправления недочётов. Тут чистая лотерея -- всё зависит от бригады работников, которые будут делать ремонт именно в Вашей квартире. Мы выбрали вариант с отделкой, потому что можно будет сразу заехать, да и ремонт однушки выльется не меньше чем в 400-500 тысяч рублей, и никаких гарантий, что те строители, которых найдёте Вы, сделают свою работу хорошо. А в варианте с отделкой хотя бы есть с кого требовать качество работы -- есть конкретное лицо, застройщик. Что-то, конечно, придётся доделать, но основные грязные работы уже будут выполнены к тому времени, не придётся делать стяжку, штробить проводку, штукатурить стены. А обои, в конце концов, переклеиваются с друзьями за пару дней.

 

   Наш выбор

    В итоге мы остановились на объекте Люберцы 2017 от застройщика Самолёт. Цены у них адекватные, уже есть первые две очереди Люберцы 2015 и 2016, на примере которых можно посмотреть как строят, что строят. Нашёлся знакомый, который купил квартиру в первой очереди, мы посмотрели на квартиру изнутри. Когда достроят метро Некрасовка, то от комплекса за полчаса можно будет добраться пешком до метро, или на маршрутке. Минусы там тоже есть -- недалеко водоочистные сооружения, и везде пишут, что летом неприятно пахнет. Мы там были как раз летом, и никаких неприятных запахов не почувствовали. Знакомый подтвердил, что запахи бывают, но всего раз-два за всё лето такое было. В комплексе уже открыли детский сад, очень красочный и красивый. В третьей очереди строят школу. Выгоднее всего покупать квартиры на старте продаж, так они дешевле всего. Например, мы купили однокомнатную с большой кухней общей площадью 38 кв.м. за 3 млн, а сейчас сравнимая по площади квартира стоит уже 3,25 млн. Люди жалуются, что сейчас там вечная пробка и сложно с дорожной обстановкой, но минусы есть везде. Тем более, что застройщик обещал построить прямую дорогу до комплекса как раз вместе с третьей очередью. В общем и целом, это не реклама, а я просто делюсь итогами наших долгих и дотошных изысканий. Выбор остаётся за вами. Более подробно можно о комплексе посмотреть в этом и этом видео.

 

Дополнительные траты, офис продаж застройщика

    Кроме непосредственно стоимости квартиры придётся ещё сделать страхование жизни и здоровья в любой страховой конторе, отдать энную сумму денег за регистрацию договора долевого участия (ДДУ) в государственных органах. Можно делать это самостоятельно, но вы потратите кучу времени и денег, а застройщик сделает это быстрее, потому что его в этих органах знают и он сдаёт документы на регистрацию сразу пачкой. Мы посчитали, что лучше один раз заплатить, чем потом ждать, а может быть, и переделывать, если вылезут какие-то косяки.

    Заявку на ипотеку тоже лучше подавать не самим, а от застройщика. В каждом офисе застройщика сидят представители банков, у которых на месте можно оформить заявку на получение ипотеки. Недостающие документы можно потом в отсканированном виде отправить по электронной почте этому представителю банка. Вообще, конкуренция со стороны застройщиков велика, и раз попав в их офис продаж -- они всеми силами будут за вас цепляться. Будте готовы, что все застройщики, которых Вы посетите, будут потом названивать Вам с вопросами "Не дозрели ли Вы до покупки у нас?", "А может всё-таки подумаете?", "А что Вас не устроило?", "А почему купили не у нас?". Представители банков в офисах продаж тоже заинтересованы чтобы Вы взяли ипотеку через них, наверное, они с этого имеют какие-то бонусы за количество. Поэтому они готовы принять от Вас документы в виде копий и сканов. У них же можно узнать подробно всю процедуру оформления ипотечного кредита, какие им от вас нужны справки, какие копии, в каком виде, и так далее. Останавливаться на этом не вижу смысла, представители банков Вам лучше и красивее всё объяснят.

 

В общем как-то так. Получилось длинно. Что-то, возможно, я упустил. Вопросы задавайте в комментариях.

 

С уважением, urban__rivals.

 



7 Комментариев


Рекомендуемые комментарии

urban__rivals, как считаете, возможно ли купить в стройке квартиру за 4млн не менее 35-40 квадратов с удаленностью метро не более 20 минут пешком? 

 

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий

@znv  27к за оформление документов в госреестре (или как-то так, в общем, за регистрацию договора ДДУ) и 10к за страховку жизни. 27к, на самом деле, много, обычно берут 10-15к, но у Самолёта вот 27к. Размер страховки обычно 0,5% от стоимости кредита в год. После получения документов на готовую квартиру ещё придётся оформить страховку квартиры, пока не выплатите всю ипотеку. Страховку жизни тоже нужно продлевать каждый год, но каждый год она будет стоить меньше, потому что берётся с оставшейся основной суммы долга, которая, естественно, каждый год уменьшается.

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий

Правильно ли я поняла, что страховку жизни и квартиры обязаны оформить только покупатели по ипотеки? Если я приобретаю недвижимость на свои собственные средства никто меня не может обязать оформлять данные страховки?

P.S. Я только начала изучать вопрос приобретения недвижимости и во многих моментах плаваю.

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий

@stoch  В тех же Люберцах-2017 были такие варианты. Больше Вам скажу, была квартира 40 кв.м. за 2,95 млн. У неё была странная планировка (внутренний угол здания), но площадь была вот такой большой. За 4 млн уже можно замахиваться на двушку. Но в Самолёте цены ощутимо ниже рынка. На форумах люди говорят, что владельцы Самолёта тесно связаны с нынешними властями Московской области, чуть ли не брат губернатора хозяин. Поэтому и преференции на землю, на стройматериалы, и так далее. За этот счёт они могут ставить такие низкие цены.

   У крупных застройщиков за 40 квадратов Будут просить от 3,5 млн. Полагаю, что за 4 млн можно найти такой вариант.

   А вот насчёт 20 минут пешком, то очень от немногих метро. Дело в том, что если дом стоит на территории Москвы, то цены сразу автоматом существенно увеличиваются, и в 4 млн Вы уже вряд ли уложитесь. Поэтому искать придётся в 20 минутах ходьбы от станций метро, которые находятся в Московской Области, типа Некрасовки, Котельников, Мякинино.

 

@znv Да, только при использовании ипотеки. Если за свои средства, то никакие страховки не обязательны.

    Если ипотека, то страховка жизни для оформления ипотеки, то есть сразу. Цена страховки зависит от суммы ипотечного кредита. Каждый год сумма кредита падает, и цена переоформляемой страховки тоже снижается. После получения документов на квартиру, когда Вы вступаете во владение, то дополнительно к срахованию здоровья ещё нужно оформлять страхование имущества.

    

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти

×