Покупка, продажа недвижимости в РФ и всё, что с этим связано.

[Rumia]

@SunLight,

 

перед НГ самый пик был, сейчас поменьше

 

ну до ввода новых запланированных площадей как раз другой НГ и наступит (осталось 2 квартала до новых акций), а с ним в обнимку и акции, а как раз к осени и начнут более серьезно конкурировать за средства покупателя. Можно будет проверить, как работает отопление в сданных корпусах по соседству, если они сданы (вовремя) и поговорить с бабушками нет ли щелей в окошках, какие соседи, а цены в магазинах, как долго маршрутку ждать и пр. а вот до этого надо собрать бахаж данных по срокам сдачи.  

[Москаль]

. В каком году это было? В смысле - долго строительство шло с даты ДДУ и до сдачи ЖК? 2. Сдача в эксплуатацию (это дата ГК, не? Т.е. застройщик выдает Вам ксерокопию акта ГК?) 3. Сколько проходит времени в период между подписанием ДДУ и 100% оплатой (получением копии акта ГК/условно рег-ей права собственности)? Т.е. 12.01.2016 подписал, ГК 12.12.2016 - почти год. Для примера. 4. Получили св-во в росреесте (после ГК) и внесли 50% по ДДУ, остальные - в течение двух месяцев

 

1 Чуть больше года с заключения договора до ГК. Должно было быть чуть больше полгода, но объекты редко сдают в срок.

2.Да, дата приемки ГК, теоретически  ГК может и не принять объект, поэтому и  сдача, а не дата ГК. 

3. У меня регистрация заняла около месяца, сразу после регистрации оплатил 100%. Хотя мог бы и потянуть. Но это все можно обговорить в индивидуальном порядке, рассрочка могла быть и до конца строительства, год рассрочки стоил примерно столько же, сколько можно было получить по депозиту, но прилично меньше средней ипотечной ставки

4. Обычно застройщики не идут на рассрочку после ГК, надо оплатить до ГК. Но изредка встречаются и такие варианты, когда у застройщика завал с продажами.

 

----------------------------

Кстати, выяснил для себя еще один момент- лучше не брать квартиры по переуступки, если, не дай Бог застройщик обанкротится, оказывается, что претендовать в плане денег можно только на ту сумму, которую переуступщик заплатил застройщику и второе, эти деньги должны реально попасть к застройщику, иначе вообще можно ничего не получить, если застройщик применяет такие схемы для кидняка.

   И с ЖСК я бы не связывался в эти непростые для застройщиков времена. С так называемыми  апартаментами тоже- налоги велики

 

 

как раз другой НГ и наступит (осталось 2 квартала до новых акций)

летом, гдето в июле-августе (в мертвый сезон) тоже неплохие акции бывают, да и просто неафишируемые скидки и рассрочки  

[Rumia]

летом, гдето в июле-августе (в мертвый сезон) тоже неплохие акции бывают, да и просто неафишируемые скидки и рассрочки

 

Да многое что не афишируется, да Но знать об этом полезно, ВСЮ инфу надо хомячить и просеивать  

Летом мне не очень нравится смотреть: я не вижу тогда - если районная/придомовая котельная - то как она дымит, как работает отопление, при осмотре показательных квартир летом не ясно "что там у нас со стенами" и стеклопакетами, летом же трудно более-менее правдоподобно оценить транспортную доступность - свалят в отпуска/по дачам, вроде бы и не многолюдно, а к зиме (росс. "осени") - сразу все видно становится, уличный водоотвод, сбор отходов, общая "грязь" и опять же вид из окон - летом зелень и птички, а как оно зимой - залысины и проплешины растительности (если она вообще есть). Ну это уже мои личные заморочки.  

[Москаль]

Летом мне не очень нравится смотреть

возможно, правильный подход, но только в районах комплексной застройки, когда строят и сдают целыми массивами и кварталами(в МО такого много), это вряд ли сработает- там , если покупать квартиры , когда они дешевы, нет почти никакой инфраструктуры, а транспортнаю доступность можно оценить по отзывам в инете, да и то, она может и измениться с вводом в эксплуатацию района/массива/квартала 

[Rumia]

@Москаль, да вобщем-то, Вы - правы, да и осмотр "малышки", лучше делать на месте, если на этапе "совсем дешево", что мне не очень нравится сейчас, к примеру - это источники финансирования и прочие факторы. Т.е. жадность и стяжательство включились, но во обнимку со здравым смыслом. да   

[Мандаринка]

Товарищи старшие, подскажите пожалуйста, ситуация следующая. Присмотрели один дом, он дуплекс. Смущает вот что: по документам дом не разделен на два отдельных дома, т.е. домовая книга одна. Просто у дома 2 собственника и в документах указано , сколько и кому площади причитается. А не разделен он, как объясняет собственник в связи в тем, что по закону можно поделить дуплекс при условии, что земли должно быть не менее 3 сот, а там 2 сотки. Добиться оформления можно через суд, но продавец говорит, что ему это было не нужно, итак все его устраивало, поэтому не обращался в суд. Как Вы считаете это заведомо плохой вариант покупки жилья и не стоит связываться? С какими проблемами мы можем столкнуться? 

[milady]

@Мандаринка, я думаю, это неплохой вариант для семьи, если сразу весь дуплекс брать. В ином случае, возможны конфликты с будущими соседями в плане пользования территорией.

[Москаль]

В ином случае, возможны конфликты с будущими соседями в плане пользования территорией.

 не только в плане пользования территорией, а также коммуникациями, но и плане продать. 

Присмотрели один дом, он дуплекс.

 

попробуйте поискать еще. такие варианты только на самый крайний случай.

[Rumia]

[quote name="Мандаринка" post="294021" timestamp="1460024335"

Смущает вот что: по документам дом не разделен на два отдельных дома, т.е. домовая книга одна. Просто у дома 2 собственника и в документах указано , сколько и кому площади причитается. А не разделен он, как объясняет собственник в связи в тем, что по закону можно поделить дуплекс при условии, что земли должно быть не менее 3 сот, а там 2 сотки. Добиться оформления можно через суд, но продавец говорит, что ему это было не нужно,

Вы хотите купить у этого бодрого продавца "коммунальную квартиру", под именем "дуплекс" на долевом владении? Более того, поинтересуйтесь, если его "все и так устраивало", отчего решил продать? Попросите показать/доказать, что это не ИЖС, иначе перспектива сноса (мзды за неснос - выбирайте, что культурней звучит) долевщикам, возможно не избежать. Попросите у него найти в гугле успешные судебные решения при аналогичных исходных данных (дуплекс на ИЖС, одна собственность, две доли), если продолжит Вас убеждать, и прислать Вам ссылки. Сколько стоят и как долго длятся аналогичные суды, Вы уж сможете понять сами. И поблагодарите продавца-энтузиаста деления через суд за время и внимание к Вам, иначе Вы бы не узнали столько много нового и интересного. Добрый человек, видно - хороший

[Москаль]

иначе перспектива сноса (мзды за неснос - выбирайте, что культурней звучит) долевщикам, возможно не избежать.

 до этого, думаю, не дойдет, по крайней мере на текущей законодательной базе, но очень сомневаюсь, что вообще удастся юридически размежеваться, со всеми вытекающими, если сосед непорядочный или преследующий свои цели

[Rumia]

@Москаль, верится, что дело у Мандаринки до покупки не дойдет, лучше все-таки воздержаться вообще от всех долей в коммунальном жилье именнованом "дуплекс", "квадроплекс" и прочий "таунхаус" с долевщиком "которому и так все нравилось, но покупатель может оформить по суду" на участке под ИЖС (а что-то мне подсказывает, что бодрый продавец именно это и предлагает семье переселенцев) - людям, которые продали собственность в стране исхода и ищут свое первое жилье на новом месте, будучи уже ограниченными в средствах.

 

Да и Мандаринка, теперь за пару комментариев, ого-го как подковалась в правовых основах и жилищных перспективах   

[Мандаринка]

Спасибо за наставления, отказались мы от дуплекса.... 

[pashunea1989]

Купили квартиру в новостройке ЖК Приокский,есть соседи?

[tati_ejic]

Появилась идея покупки жилья в ипотеку, будучи еще не резидентом. Пол года работы на территории рф. у меня есть, достаточная сумма в зарплате тоже есть, нарушений миграционного законодательства нет.

Итак, вопрос : имеет ли смысл покупать жилье в ипотеку сейчас или же дождаться получения гражданства. Учитывая что за год проживания на съемной квартире я потратила 200 000р

[seyler]

@tati_ejic,а на первый взнос деньги есть? 

[Rumia]

имеет ли смысл покупать жилье в ипотеку сейчас или же дождаться получения гражданства

 

А как полученное гражданство отразится на цене приобретаемого актива (недвиги) и ипотеке? Расположение недвижимости может повлиять - в каком-то городе размер Вашей зарплаты убедит банк-кредитор, в другом вызовет недоумение   Другое дело, что к лету будут еще скидки и акции, поделился форумчанин "Москаль", что позволит сэкономить, но - если Вы платите аренду - то стоит ли ждать лета - аренда ВОЗМОЖНО поглотит выгоду летней скидки, и как поинтересовалась "

а на первый взнос деньги есть

? Или симпатичный депозит в банке-кредиторе? Если аренда сейчас, то возможно Вы хотите новостройку с отделкой (одни условия и проценты по ипотеке) или вторичку, более-менее, чтобы въехать и жить (другие условия и проценты по ипотеке). Но ни один из вариантов не требует наличия гражданства РФ и при наличии гражданства не даст Вам льгот по ипотеке.      

[SunLight]

Ну только отчасти по этой теме вопрос,- с какого момента я могу считаться резидентом РФ?

180 дней отсчитывать с какого события,- пересечения границы РФ с паспортом РУЗ и свидетельством, с даты принятия решения о гражданстве, даты прописки(регистрации), или что? - 

Спрашиваю, потому как уже подумываю о продаже новостройки в будующем, и хотелось бы воспользоваться при продаже уже льготами резидента,- вычетами и %..

[milady]

@SunLight, с момента пересечения границы

 

Федеральный закон от 30.09.2013 N 268-ФЗ

 

2. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

2.1. Налоговыми резидентами в 2015 году признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не менее 183 календарных дней в течение периода с 18 марта по 31 декабря 2014 года. Период нахождения физического лица в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не прерывается на краткосрочные (менее шести месяцев) периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации.

 

3. Независимо от фактического времени нахождения в Российской Федерации налоговыми резидентами Российской Федерации признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы Российской Федерации.

[Москаль]

Спрашиваю, потому как уже подумываю о продаже новостройки в будующем, и хотелось бы воспользоваться при продаже уже льготами резидента,- вычетами и %..

 

пара комментариев- вычет можно будет получить только поле сдачи новостройки в эксплуатацию и только по завершении того налогового года. Также сумма вычета не может превышать уплаченный вами НДФЛ. Кроме того, квартира должна находиться в собственности не менее 3 лет на момент продажи, иначе придется уплатить налог с этой продажи.

[Rumia]

с какого момента я могу считаться резидентом РФ

 

С налоговым резиденством в РФ, как и в РУ - полная путаница, т.к. определения "налоговый резидент" содержатся в различных НПА, разработанные структурами к НР причастными, но без должного межведомственного взаимодействия (признался сотрудник одного из ведомства), однозначно - ФЛ может проживать хоть 10 лет заграницей и вообще быть махровым ИГ, но будучи "постоянно прописазарегистрированным по месту жительства" будет рассматриваться "налоговым резидентом", хоть ты тресни. Там участвует не только ФЗ, но и Налоговый кодекс и еще пара НПА, в каких-то частных случаях ВСЕГДА полезно лично посетить налоговую (налоговики, равно как фмсники, везде - в РФ и РУ - бывают, хм, не совсем сведущи во ВСЕХ правовых определениях, и мягко говоря - не все и не всегда компетентны) которая будет непосредственно принимать Ваши бумаги и удостовериться, что они там считают "налоговым резидентством" и дополнительно обзавестить официальным ответом на предварительное обращение.   

 

с момента пересечения границы

 

не верно, тогда все ПЕРЕСЕЧЕНЦЫ границы автоматом становятся НР. "Налоговое резидентство" начинается с даты официального вступления в брак налогово-бюджетные отношения на территории государства, социальными и общественными благами которого ФЛ начинает пользоваться наравне с другими налогоплательщиками этого государства. И то, тут тоже много оговорок. Мне, ИГ, государство российское, однажды добросовестно начисляло и удерживало НДФЛ, хотя я здравствовала в "визовой стране", но при этом, при продаже квартиры меня посичтали "нЭрезидентом", чтобы побольше удержать - пришлось попросить ФНС "будьте последовательны в своих решениях: если я резидент, то взимайте НДФЛ, но и налог с продажи тогда как с резидента", поморщились - косяк был налицо - и если Вы зарегистрированы по месту жительства (аналог "постоянной прописки"), а живете в Гималаях, Вас все равно будут считать налоговым резидентом по одному критерию "прописка/регистрация". Таже самая история в РУ - я не живу там уже 25 лет, но имею "постоянную прописку" - считаюсь НРом    

 

Федеральный закон от 30.09.2013 N 268-ФЗ

 

И еще пара пояснительных и весьма противоречивых по сути своей, но не менее чудесных писем минфина о том, когда начинается и заканчивается "налоговое резидентство" ФЛ (прим. речь не идет о "фискальном годе")

 

Об учете дней приезда в РФ и дней отъезда в целях определения налогового статуса

Глава 23 НК РФ «НДФЛ» не содержит разъяснений относительно того, как учитываются дни отъезда из РФ и дни приезда в РФ при решении вопроса о налоговом резидентстве физических лиц.

Разъяснения контролирующих органов и судебная практика по данному вопросу также противоречивы. В частности, есть три точки зрения.

1) День приезда в РФ и день отъезда из РФ учитываются при определении налогового статуса физического лица.

Минфин РФ в Письмах от 20.04.2012 № 03-04-05/6-534, от 14.07.2009 № 03-04-06-01/170, от 27.01.2009 № 03-04-07-01/8 разъяснил, что при определении налогового статуса имеют значение фактические дни нахождения физического лица в РФ, т.е. учитываются все дни, когда физическое лицо находилось на территории РФ, включая дни приезда и дни отъезда. Применение положений ст. 6.1 Кодекса в целях установления наличия у физического лица статуса налогового резидента РФ не требуется.

ФНС РФ в Письме от 04.02.2009 № 3-5-04/097@ указала, что поскольку в день въезда в РФ и в день выезда из РФ физическое лицо фактически находится в РФ, то правомерно эти дни учитывать при определении статуса налогоплательщика.

2) День приезда в РФ не учитывается при определении налогового статуса физического лица, а день отъезда из РФ – учитывается.

Такой вывод сделан, в частности, в Письмах ФНС России от 28.12.2005 № 04-1-04/929, УФНС России по г. Москве от 14.09.2007 № 28-11/087829. Контролирующие органы считают, что день отъезда за пределы территории РФ включается в количество дней фактического нахождения физического лица в России, а дата приезда в РФ на основании п. 2 ст. 6.1 НК РФ в расчет не принимается.

Судебные постановления, разделяющие данную точку зрения, — ФАС ЦО от 11.03.2010 № А54-3126/2009С4, ФАС МО от 02.06.2006 № КА-А40/4842-06.

ФАС ЦО, в частности, отметил, что «с учетом положений ст. 6.1 НК РФ, течение срока фактического нахождения иностранного гражданина на территории РФ начинается на следующий день после календарной даты, являющейся днем прибытия на территорию РФ. Календарная дата дня отъезда за пределы территории РФ включается в количество дней фактического нахождения на территории РФ».

ФАС МО указал, что «при определении периода пребывания иностранного гражданина на территории РФ исчисление количества дней осуществляется со следующего дня после календарной даты его прибытия на территорию РФ по день отъезда за пределы РФ».

3) День приезда в РФ учитывается при определении налогового статуса, день отъезда из РФ – не учитывается.

Такой вывод сделан в Письмах УФНС РФ по г. Москве от 30.01.2009 № 18-15/3/007427@, от 02.09.2009 № 20-15/3/103021@. УФНС отмечает, что «календарные дни, в течение которых иностранные работники выезжают за пределы территории РФ, при подсчете 183 дней нахождения в РФ не учитываются. Определение налогового статуса физического лица производится…начиная с даты въезда в РФ».

По нашему мнению, при определении налогового статуса следует учитывать все дни, когда физическое лицо фактически находилось на территории РФ, включая дни приезда и дни отъезда. Пункт 2 ст. 6.1 НК РФ в целях установления наличия у физического лица статуса налогового резидента РФ применяться не должен, поскольку указанная норма применяется в случае, когда начало течения срока определено, в том числе, конкретным событием. Факт же нахождения физического лица в РФ не является событием в смысле, содержащемся в п.2 ст.6.1 НК РФ.

На какую дату устанавливается налоговый статус физического лица

В НК РФ прямо не сказано, на какую дату следует определять налоговый статус физического лица.

По нашему мнению, если НДФЛ в бюджет с доходов лица перечисляет налоговый агент, он определяет его налоговый статус дважды – на каждую дату получения работником дохода исходя из фактического времени нахождения лица на территории РФ и окончательно по итогам налогового периода.

Данный вывод обосновывается тем, что налоговый агент обязан рассчитывать, удерживать и перечислять НДФЛ в бюджет при каждой выплате дохода. Следовательно, на каждую дату получения лицом дохода он должен знать его налоговый статус (чтобы применить соответствующую ставку налога). А поскольку налоговым периодом по НДФЛ признается календарный год, налоговый статус физического лица по итогам календарного года должен быть тоже один (резидент либо нерезидент), как и ставка НДФЛ, применяемая к доходам, полученным за этот год. Аналогичный вывод следует из Писем Минфина РФ от 14.07.2011 № 03-04-06/6-170, от 14.07.2011 № 03-04-06/6-169, от 21.03.2011 № 03-04-05/6-156.

Так, Минфин РФ в Письме от 21.02.2012 № 03-04-05/6-206 разъяснил, что «Налоговый статус физического лица определяется на каждую дату выплаты дохода. По итогам налогового периода определяется окончательный налоговый статус физического лица в зависимости от времени его нахождения в РФ в данном налоговом периоде».

Если же уплату налога налогоплательщик производит самостоятельно (например, в отношении доходов от продажи имущества), его налоговый статус определяется только по итогам календарного года, т.к. именно по окончании налогового периода он определяет свои налоговые обязательства, декларирует полученные доходы и уплачивает налог в бюджет (ст. 220, 229 НК РФ). Аналогичный вывод следует из Письма Минфина РФ от 25.04.2011 № 03-04-05/6-293: «при определении налоговой базы по доходам от продажи жилого помещения, полученным в 2011 г., необходимо учитывать налоговый статус физического лица — получателя доходов, определяемый по итогам 2011 г.».

Следует иметь в виду, что налоговый статус физического лица, определенный по итогам налогового периода, уже не может измениться в зависимости от времени нахождения этого физического лица в РФ в следующем налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 28.10.2011 № 03-04-06/6-293).

[SunLight]

@@milady, границу я буду пересекать по паспорту РУз, штамп останется в нём. Потом надеюсь получить паспорт РФ. Работу и ИНН получу позже..

 

пара комментариев- вычет можно будет получить только поле сдачи новостройки в эксплуатацию и только по завершении того налогового года. Также сумма вычета не может превышать уплаченный вами НДФЛ. Кроме того, квартира должна находиться в собственности не менее 3 лет на момент продажи, иначе придется уплатить налог с этой продажи.

 

 Уже не менее 5 лет, с этого года. Но я как раз столько ждать не планирую, и хотела продать новостройку после оформления права собственности и купить большую в одном финансовом году. Так поняла, что если приобретение будет дороже проданной собственности, то и дохода у меня не будет для удержания %, а одни убытки  . Но только для резидентов РФ.. Возможно, не совсем разобралась..

@@Rumia, мда, прийдётся уточнять у налоговиков на месте, при этом письменно..

[Rumia]

@SunLight, есть очень много тонкостей, которые я бы Вам рекомендовала тщательно изучить (или нанять хорошего налогового консультанта - как вариант, хотя самостоятельно изучить дешевле и много полезней для личной пользы на будущее) для максимального извлечения собственной выгоды из задуманного Вами плана. Один из документов, который я в свое время тщательно проштудировала и использовала - это применяемые соглашения во избежание двойного налогообложения, пока Вы не получили решение о принятии в гражданство и, как следствие, паспорт РФ (ведь не все же стремятся это осуществить в кратчайшие сроки, т.е. можно паспорта получить на всех членов семьи за минусом одного, который и будет подпадать под действие такого соглашения и т.п.), к Вам применим Узбекистан. Остальное, я уверена, Вы доберете сами - каждый налоговый случай сугубо индивидуален.

 

Уже не менее 5 лет, с этого года

@Москаль ведь Вам подсказал правильно (даже без Вашего разъяснения - получено ли св-во о собственности) - 3 года, а 5 лет применяется к имуществу, оформленному в собственность после 01.01.2016.

[Москаль]

Так поняла, что если приобретение будет дороже проданной собственности, то и дохода у меня не будет для удержания %, а одни убытки

 А из чего вы сделали такой вывод, в расчет будет принимать новая, купленная отдельно квартира, а не разница между куплей-продажей первой квартиры?

[SunLight]

Москаль ведь Вам подсказал правильно (даже без Вашего разъяснения - получено ли св-во о собственности) - 3 года, а 5 лет применяется к имуществу, оформленному в собственность после 01.01.2016.

 

Права собственности ещё нет, так что как подпаду под 5 лет.

 А из чего вы сделали такой вывод, в расчет будет принимать новая, купленная отдельно квартира, а не разница между куплей-продажей первой квартиры?

 Из информационной подборки по запросу "как избежать уплаты налога при продаже квартиры", сейчас разыскивать данную ссылку не стану,- суть в том, чтобы обе сделки были заключены в одном финансовом году, налоговым резидентом.

[Москаль]

Из информационной подборки по запросу "как избежать уплаты налога при продаже квартиры", сейчас разыскивать данную ссылку не стану,- суть в том, чтобы обе сделки были заключены в одном финансовом году, налоговым резидентом.

 я пока плотно этим вопросом занимался, но из того, что попадалось на глаза, понял, что такой зачет делался через взаимокомпенсацию налогового вычета и НДФЛ, т.е. так и так выбирать сумму придется из максимально возможного налогового вычета в 2млн